В Киеве - бум проектирования высотных зданий: Минрегионстрой согласовал
более двух десятков проектов экспериментального - выше 25 этажей -
строительства.
Почему высотки выгодны инвесторам? Из-за чего проект небоскреба может «провалиться»?
Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева говорит, что стремление
отечественных девелоперов возвести здание повыше не случайность, а
тенденция. В столице наблюдается бум проектов строительства высоток.
Минрегионстрой уже согласовал более 20 проектов экспериментального
(здания выше 25 этажей) строительства, общая площадь которых составит 1
млн кв. м. «Повышение высотности - мировая тенденция, вызванная
необходимостью рационального использования территорий. Инвестор,
получая определенный участок земли, пытается извлечь из него максимум»,
- пояснил В. Присяжнюк.
Правда, пока украинские проекты по масштабам значительно отстают не
только от европейских или американских, но и от российских. Например, в
Москве строится самое высокое здание в Европе - 612 м. А известный
западный архитектор Норман Фостер разработал концепцию 280-метрового
дома в Ханты-Мансийске.
Запросы киевлян пока гораздо скромнее. Рассматриваемая на Градсовете
осенью прошлого года схема размещения высоток в столице предполагает
строительство около двух десятков зданий до 140-150 этажей, общей
площадью около 24 млн кв. м. Объекты будут удалены от исторического
центра и несколькими кольцами охватят столицу.
Но градостроители считают поставленные в схеме задачи невыполнимыми. К
примеру, чтобы достигнуть заявленных показателей, Киеву необходимо
ежегодно перевыполнять строительный план на 50%. Плюс около 60%
участков уже имеют хозяев, которые используют земельные ресурсы для
реализации своих планов. Но самая главная проблема в том, что городская
инфраструктура, в частности дорожно-транспортная сеть, попросту не
способна выдержать запланированный объем.
Правда, в указанном документе речь идет не о строительстве конкретных
зданий, а об определении территорий, на которых могут размещаться
многоэтажные дома. «Схема показывает, где, с точки зрения
объемно-пространственных композиций, целесообразно размещать высотные
структуры, но не определяет конкретных заказчиков», - пояснил Евгений
Лишанский, профессор Международной академии архитектуры.
«Главная задача схемы - в дальнейшем не допустить строительства высоток
в историческом ядре города, - утверждает В. Присяжнюк. - А за его
пределами - вдоль основных магистралей, в районах станций метрополитена
- с учетом ограничений «Украэроруха» и гидрогеологических условий
районов строительства строить можно».
Однако запущенный однажды механизм остановить сложно. Отмену указа
Президента о запрете строительства небоскребов в историческом центре
Киева в августе прошлого года многие компании восприняли как призыв к
действию. В декабре Градсовет одобрил предпроектные предложения
строительства 160-метрового МФК по ул. Хрещатик, 5, около Европейской
площади. Общая площадь 40-этажного здания составит около 180 000 кв. м.
По словам Ирины Окуневой, гендиректора ООО «Грааль» (девелопер
проекта), приблизительная стоимость строительства высотки - €300 млн.
Причем первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в 2010
году.
Интерес девелоперов к небоскребам вполне объясним - высокая стоимость
земли в пределах Киева побуждает инвесторов «выжимать» из участка
максимум квадратных метров. Чтобы окупить затраты на приобретение
дорогой земли в центре столицы, как утверждает управляющий директор
Re-Solution Александр Ланецкий, необходимо как минимум строить здания
предельно допустимой высоты - 24 этажа.
Впрочем, стоить заметить: несмотря на дороговизну участков, девелоперы
стремятся возводить высотки либо в центральных, либо в
околоцентральных районах Киева. Это гарантирует им 100% заполнение
объекта арендаторами. Большинство девелоперов соглашаются с тем, что
строительство высоток на окраине города нерентабельно - нет спроса и
подготовленных под строительство участков.
Вполне вероятно, что с увеличением метража здания вырастет и
предполагаемая прибыль девелопера от продажи или аренды площадей.
Обычно стоимость «квадрата» на верхних этажах небоскреба на 20-30%
дороже, чем на нижних. Например, стоимость аренды в 33-этажном
бизнес-центре «Парус» выше средней ставки для офисных центров по городу
и приближается к $70 за кв. м в месяц. «Парус» - уникальное здание и
его не с чем даже сравнивать», - поясняет Александр Черницкий, первый
заместитель председателя правления ЗАО «Мандарин Плаза».
Эксперты объясняют «ценовой феномен» не эксклюзивностью многоэтажного
здания, а его месторасположением - объект находится в центральном
районе города. «Парус» - удачный проект. Но успех его обусловлен не
высотой здания, а выгодным расположением и тотальным дефицитом офисных
площадей в столице», - подтверждает эту точку зрения Сергей Тумасов,
генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global
Solutions.
«Большой роли не играет, будут ли строить вверх или в ширину. Важно,
чтобы эти площади были», - уточнил А. Зеркалов. Экономический эффект
многоэтажного офисного центра очевиден. Умножив арендуемую площадь
«Паруса» (45 000 кв. м) на минимальную ставку ($600 за кв. м в год),
можно приблизительно подсчитать годовой доход от аренды без учета
текущих затрат - $27 млн. Несмотря на столь внушительные цифры, в
вопросах окупаемости хозяева «Паруса» более пессимистичны. «Мы
рассчитываем окупить $100 млн, вложенные в строительство «Паруса», за
7-8 лет», - говорит А. Черницкий.
Операционный доход от реализации гипотетических 30 000 кв. м будет
выше, чем от 15 000 кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому как
каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. Василий Кардаш,
вице-президент государственной корпорации «Укрмонтажспецстрой»,
подсчитал, что условная себестоимость строительства одного квадратного
метра бизнес-центра достигает $1000, гостиницы - $800-1500, торгового
центра - $600-700. При этом средняя себестоимость 53-этажного здания
по пр-ту Победы минимум в полтора раза выше названных показателей -
$2000 за кв. м.
То есть значительная часть инвестиций в украинские небоскребы уходит не
столько на строительство объекта, сколько на приобретение и подготовку
застраиваемого участка, разработку индивидуальных техусловий,
обеспечение пожарной безопасности здания и т. д.
http://realt.ua/
04.06.2008
