Аналитика и прогнозы

Индекс стоимости жилья в марте 2008 года: 2730$/кв. м. (+1,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +2,0% в месяц ( -0,1% ).

Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)

За первый квартал 2008 года индекс стоимости вырос на 6,1%.

Особенностью первого квартала 2008 года стало резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью.

К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок в 2005-2007 годах.

К сожалению, остальные заслуживающие внимания факторы и события имели негативный характер.

Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом.

В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок.

Ощущалась типично мартовская погода: то день теплый и солнечный, то холодный и мрачный. То резкое увеличение количества звонков, заявок на покупку, просмотров… То затишье и даже срыв достигнутых ранее договоренностей.

Поэтому неудивительно, что по сравнению с февралем, в марте количество договоров задатка сократилось на 27% (данные предварительные, отчеты продолжают поступать).

Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.

О чем говорит столь резкое (почти одномоментное) уменьшение доли трехкомнатных квартир в списке сделок?

На наш взгляд, за этим стоит не только осторожность, которую в условиях неопределенности могут позволить себе люди, живущие в более-менее нормальных условиях, но и резкое ужесточение правил ипотечного кредитования. Ведь как бы там ни было, а обменять на гривны 40000 долларов и взять по ипотечному кредиту недостающие (для покупки однокомнатной квартиры) 300000 гривен, проще (и безопаснее), чем суммы в 3-5 раз большие.

Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR-кампании – всё так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии группы компаний «Планета Оболонь», приведена в табл.1.

Табл.1.

	Январь 2008	Февраль 2008	Март 2008
Средняя цена продажи квадратного метра	2826 $/м2	2868 $/м2	2983 $/м2
Средняя цена предложения квадратного метра в проданных квартирах	2860 $/м2	2897 $/м2	3028 $/м2
Средний размер торга	-1,2%	-1,0%	-1,5%
Средняя цена предложения квадратного метра в аналогичных квартир согласно компьютерной оценке http://www.domik.net/mod/web/estimate	2941 $/м2	2932 $/м2	3216 $/м2
Отличие средней цены продажи от средней цены предложения аналогичных квартир	-3,9%	-2,2%	-7,2%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования	62%	48%	39%

К сожалению, выборка сделок группы компаний «Планета Оболонь» не такая уж и большая (хотя и немаленькая). Поэтому статистические погрешности в данном случае значительны.

Статистические данные о продавцах и покупателях, подписавших в первом квартале 2008 года договоры задатка, приведены в табл.2.

Табл.2. Статистические данные об участниках рынка

Удельный вес киевлян среди покупателей	65,8%
Удельный вес приезжих (граждан Украины) среди покупателей	31,0%
Удельный вес иностранцев среди покупателей	3,2%
Средний возраст продавца	44 года
Средний возраст покупателя	38 лет
Соотношение женщин и мужчин среди продавцов	женщины 61%, мужчины 39%
Соотношение женщин и мужчин среди покупателей	женщины 46%, мужчины 54%

Изменение цен предложений

Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал:

- в однокомнатных квартирах на 3,6%;
- в двухкомнатных квартирах на 3,1%;
- в трехкомнатных квартирах на 1,1%;
- в многокомнатных квартирах на 5,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в табл.3

Табл.3. Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам

Район	2008 год	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %
Голосеевский	февраль	3372	+ 2.28	3794	+ 0.45	3516	- 2.56
	март	3449		3811		3426
Дарницкий	февраль	2743	+ 4.01	2681	+ 1.53	2456	+ 1.10
	март	2853		2722		2483
Деснянский	февраль	2688	+ 4.65	2605	+ 2.15	2350	+ 1.11
	март	2813		2661		2376
Днепровский	февраль	2978	+ 2.28	2735	+ 2.71	2631	+ 1.48
	март	3046		2809		2670
Оболонский	февраль	3324	+ 3.07	3249	+ 2.22	3196	+ 9.67
	март	3426		3321		3505
Печерский	февраль	4703	+ 3.51	5049	+ 4.73	5413	+ 7.48
	март	4868		5288		5818
Подольский	февраль	3245	- 0.52	3251	+ 5.75	3195	+ 0.50
	март	3228		3438		3211
Святошинский	февраль	2814	+ 5.93	2866	+ 2.51	2611	+ 2.64
	март	2981		2938		2680
Соломенский	февраль	3207	+ 3.21	3004	+ 1.50	3082	+ 1.14
	март	3310		3049		3117
Шевченковский	февраль	3863	- 1.53	4129	- 0.19	4395	- 0.30
	март	3804		4121		4382

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках.

На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые «акции», с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома.

Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во-первых, большинство предложений со сдачей дома через год-полтора. А, во-вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците. Так, например, у крупнейшего киевского застройщика Киевгорстроя однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные – 57,8 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры – в двух домах. Зато на сайте Киевгорстроя немало четырех и пятикомнатных квартир.

У второго крупнейшего застройщика Киева «Финансовой компании «Житло-инвест» малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 квадратных метров есть лишь в селе Петровском Киево-Святошинского района. Следующие по уровню «малогабаритности» идут квартиры площадью 52,24 квадратных метров в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от «Житло-инвеста» - 61,82 квадратных метра (проспект Науки, 65).

На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают гостинки на дальних окраинах по 400 и двухкомнатные по 500 долларов в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру долларов на 50 дороже.

На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей.

К тому же в СМИ начались массовые PR-кампании, направленные против ипотечного кредитования по «этим огромным процентам».

В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 году таких квартир было более 70%, то в январе 2008 года - 62%. Динамика снижения доли ипотечных квартир в феврале и марте приведена в табл.1.

Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 года составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%.

Прогноз на апрель

Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции.

И все-таки мы склоняемся к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые наблюдали в марте.

Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара – тут, как говорится, поживем – увидим. Все ж таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен.

За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77

www.domik.net